У 2026 році набувають чинності критичні зміни до податкового законодавства. Вони докорінно змінюють розрахунок фіскального навантаження на учасників ринку.
Підвищення ставки військового збору, запровадження нових правил адміністрування та посилення вимог щодо фінансового моніторингу створюють нову реальність, у якій нерозуміння податкових нюансів може призвести до значних фінансових втрат або блокування транзакцій.
Традиційна ринкова практика в Україні передбачає, що “витрати на оформлення” часто діляться між сторонами навпіл або повністю перекладаються на покупця. Однак законодавство чітко розмежовує, хто є платником кожного конкретного податку.
Для покупця ключовими статтями витрат є збір до Пенсійного фонду, державне мито та адміністративні збори.
Закон України “Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування” встановлює обов'язок сплати у розмірі 1% від вартості нерухомого майна при купівлі-продажу.
Проте, аналіз статті 1 цього Закону, а також роз'яснення профільних відомств вказують на те, що земельні ділянки не вважаються об'єктом нерухомості для цілей нарахування. Але на практиці покупці часто стикаються з вимогою нотаріусів надати квитанцію про сплату цього збору.
Державне мито є платою за вчинення нотаріальних дій державними нотаріусами. При посвідченні договору у приватного нотаріуса ця сума трансформується у вартість послуг правового характеру:
- Ставка: 1% від ціни договору, але не нижче оціночної вартості об'єкта.
- Сплата покладається на особу, в інтересах якої вчиняються дії. У двосторонньому договорі це означає, що сторони можуть самостійно визначити платника.
- Найпоширенішою є практика солідарної участі (50/50) або повна сплата покупцем.
Законодавство передбачає звільнення від сплати державного мита для певних категорій громадян:
- Інваліди Другої світової війни та сім'ї воїнів, які загинули чи пропали безвісти.
- Особи, віднесені до 1 та 2 категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи.- Інваліди I та II груп.
Адміністративний збір за реєстрацію права власності
Після підписання договору відбувається державна реєстрація переходу права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
За цю послугу стягується адміністративний збір, розмір якого приблизно дорівнює одному прожитковому мінімуму для працездатних осіб (ПМПО) - 3 328 грн згідно з Законом про Державний бюджет на 2026 рік.
Для іноземних громадян (нерезидентів) податковий режим в Україні є більш жорстким. Незалежно від терміну володіння ділянкою чи черговості продажу, дохід від відчуження земельної ділянки оподатковується за ставкою 18% ПДФО +5% військового збору.
Вартість послуг нотаріуса
Ринок нотаріальних послуг в Україні розділений на державний та приватний сектори, хоча їхні юридичні повноваження ідентичні.
- Державні нотаріуси - формально стягують лише державне мито (1%). Однак, через велике завантаження та бюрократичні процедури, звернення до них є менш популярним. Крім того, державні контори часто встановлюють додаткові тарифи за “надання додаткових послуг правового та технічного характеру”.
- Приватні нотаріуси - вартість послуг є договірною. Зазвичай бере плату в розмірі 1% від суми угоди (з яких він самостійно сплачує податки) та фіксовану суму за технічну роботу (перевірку бланків, витяги з реєстрів, сканування документів) від 4 000 до 8 000 грн за угоду, залежно від регіону та складності перевірки.
Банківська комісіяПри переказі коштів з рахунку покупця на рахунок продавця банк стягує комісію, яка може становити від 0,5% до 1% від суми, або бути фіксованою (наприклад, 500-1000 грн), якщо обидві сторони обслуговуються в одному банку.
Які податки сплачує продавець земельної ділянки?
Для продавця земельної ділянки 2026 рік приносить найбільш відчутні зміни. Реформа податкового законодавства спрямована на збільшення надходжень до бюджету. Це призвело до підвищення ставок військового збору та диференціації податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).
Вартість експертної оцінки
Без реєстрації звіту в Єдиній базі ФДМУ нотаріус технічно не зможе провести угоду.
1. Вартість послуг оцінювача у 2026 році варіюється від 500 до 1 500 грн за звіт, або 400–1 200 грн за сотку при складних об'єктах.
2. Оцінка має термін дії - зазвичай 6 місяців.
ПДФО
Система оподаткування доходу від продажу нерухомості в Україні базується на принципі прогресивної шкали, що залежить від частоти продажів та терміну володіння майном.
Нульова ставка
ПДФО не сплачується, якщо виконуються всі три наступні умови:
- Об'єктом продажу є земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі (ст. 121 Земельного кодексу) — для будівництва будинку, садівництва, особистого селянського господарства.
- Земельна ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки.
- Це перший продаж об'єкта нерухомості продавцем протягом звітного податкового року (з 1 січня по 31 грудня).
Виняток: умова щодо 3-річного терміну володіння не застосовується до майна, отриманого у спадщину. Спадкоємець може продати ділянку одразу після оформлення права власності без сплати ПДФО (перший продаж за рік).
5%
Ця ставка застосовується у випадках, коли порушується одна з умов нульової ставки, але об'єкт залишається у категорії "пільгових":
- Це другий продаж нерухомості протягом року.
- Термін володіння ділянкою становить менше 3 років (крім спадщини).
Це найбільш поширений сценарій для інвесторів, які купують землю для перепродажу, або для громадян, які змушені продати майно швидко.
18%
Найвищий рівень оподаткування, який застосовується для:
- Третього та кожного наступного продажу нерухомості протягом року.
- Продажу комерційної землі або землі несільськогосподарського призначення, яка не підпадає під пільгові категорії (ст. 121 ЗКУ).
- Продажу земельної ділянки фізичною особою-нерезидентом (незалежно від кількості продажів та терміну володіння).
Важливо! При сплаті 18% ПДФО продавець має право зменшити оподатковуваний дохід на суму документально підтверджених витрат на придбання цього об'єкта. Це дозволяє сплачувати податок не з усієї суми продажу, а лише з прибутку (різниці між ціною продажу та купівлі).
Військовий збір
З 1 грудня 2024 року та протягом усього 2026 року в Україні діють нові ставки військового збору, запроваджені Законом № 4015-IX. Якщо раніше ставка була єдиною (1,5%), то тепер вона диференційована і прив'язана до категорії доходу.
Ключовою зміною для ринку нерухомості є підвищення ставки військового збору для тих операцій, які підлягають оподаткуванню ПДФО за ставкою 18%, а також, за певними тлумаченнями, і для операцій з 5% ПДФО.
- Для першого продажу: військовий збір становить 0%.
- Для другого продажу - підвищення до 5% стосується доходів, що оподатковуються за загальними правилами. Проте, експертна спільнота вказує на те, що для другого продажу "пільгових" об'єктів (житло, земля під забудову) ставка може залишатися на рівні 1,5% або бути підвищена до 5% залежно від фінальних роз'яснень ДПС щодо "перехідних положень".
- Для третього продажу та комерційної нерухомості - 5%.
Таким чином, сумарне податкове навантаження для активних учасників ринку (рієлторів, інвесторів), які здійснюють понад дві угоди на рік, зростає до 23%.
